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분양가상한제

최종수정일 : 2020.04.27.

1. 분양가상한제란?

주택 분양가격*을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다. 분양가 자율화(1999년) 이후 고(高)분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다.(2005년 3월) * (택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비

[딱풀이] 분양가 상한제란? (2019.08.26.)

  • 딱풀이 딱딱한 정책 용어풀이 분양가 상한제란? 주택 분양가를 일정 수준 이하로 설정하는 제도 ‘집값상승’바이러스를 피해야해. 분양가 상승 우리 같은 서민에게 아주 치명적이야~ 집값상승 바이러스
  • ‘분양가 상항제’*의 목적은 분양가를 적정수준으로 유지해 내 집 마련 부담을 줄이는 겁니다. *공공택지 공동주택은 의무, 민간택지는 심의 거친 대상만 적용 보세요. 분양가 상한제 시행시기 집값이 훨씬 안정적이에요~! 서울매매가격 변동추이 원가연동제 ▶89~99년에 주택전체 매매가격 2.0%, 아파트 4.1% ▶자율화 00~06년 주택전체 매매가격 9.3%, 아파트 13.6% ▶분양가 상한제 07~14년 매매가격 주택전체 1.1%, 아파트 0.4% ▶자율화 15~18년 매매가격 주택전체 4.1%, 아파트 5.7%
  • 분양가 상한제는 분양가를 기본적으로 택지비와 건축비를 합한 이하의 가격으로 설정해요. 건축비는 최신 기술·자재를 적용한 적정 품질 수준으로 책정하고, 추가 품질 향상소요비용*도 고려합니다. *친환경주택 건설비용, 일텔리전트 설치비용 등 분양가 거품없는 아파트가 요기 있네~? 논현, 서초, 대치
  • 정부는 ‘주택법 시행령’을 개정해 시장 과열이 우려되는 민간택지 일부 지역에 한정적으로 분양가 상한제를 시행(10월 예정)하고, 수ㅜ도권 투기과열지구 전매제한기간도 최대 10년으로 늘립니다. 합리적인 분양가 설정으로 내 집마련에 힘이 되겠습니다. 아자~!! 이번 개정으로 서울 아파트값은 연간1.1%p 떨어질 전망이에요.(국토연구원, 국책연구기관)
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- 2018년 6월~2019년 6월 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%, 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 - 분양가 상승은 인근 기존 주택가격 상승에 영향을 줘 실수요자의 내 집 마련 부담 가중 - 무주택 실수요자의 내 집 마련 비용을 낮추기 위해 부담 가능한 수준의 분양가 책정해 시장안정

2. 적용대상과 지정요건

○ 적용대상 - 공공택지 내 공동주택 의무 적용 - 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택 * 적용배제 : 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역위 심의·의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등

○ 민간택지내 분양가상한제 지정요건(’19.10.29. 주택법 시행령 개정) ▶필수요건 주택가격ⓐ - 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역 ▶선택요건 ⓑ분양가격 - 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역 통계를 사용) ⓒ청약경쟁률 - 직전2개월 모두 5:1(국민주택 규모 10:1)초과 ⓓ거래 - 직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가 ▶정량요건 판단 - ⓐ ※ 상기 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정

참고자료

[법령정보] 주택법 시행령 일부개정 (2019.10.29. 시행 / 국가법령정보센터) [보도자료] 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 (2019.08.12. / 국토교통부)

3. 분양가상한제 확대 경과

1) 민간택지 지정 기준 개선(’19.8.12.)

여러 번의 주택시장 안정대책에도 강남권 재건축 단지와 인근지역의 주택가격이 안정되지 못했다. 2018년 하반기 이후 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 약 3.7배 높아졌다. 집값 상승이 우려됨에 따라 분양가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 확고히 하기 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 됐다.

• [보도자료] 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 (2019.08.12. / 국토교통부)

□ 「주택법 시행령」을 개정해 민간택지에 분양가상한제 적용 준비 ① 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화 ▶필수요건 ⓐ주택가격 - 기존)직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 개선)주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기 과열지구로 지정된 지역 ▶선택요건 ⓑ분양가격 - 기존)직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배초과 개선)직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건걸지역 통계를 사용) ⓒ청약경쟁률 - 기존)직전2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과 개선)기존과 동일 ⓓ거래 - 기존)직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가 개선)기존과 동일 ▶정량요건 판단 ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ]

② 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선 - 재건축·재개발 사업도 ‘최초 입주자 모집공고 신청분’부터 적용

③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한 기간 개선 - 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대 * 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5~10년으로 확대 - 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화

수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 하단숨긴설명

수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간표
구분 전매제한기간
투기과열 그외
현행 공공택지 분양가격 인긴 시세의 100% 이상 3년 3년
85-100% 4년 4년
70-85% 6년 6년
70% 미만 8년 8년
민간택지 분양가격 인근 시세의 100% 이상 3년 1년 6개월
85-100% 3년 2년
70-85% 3년 3년
70% 미만 4년 4년
개선 공공택지 분양가격 인극 시세의 100% 이상 5년 3년
80-100% 8년 6년
80% 미만 10년 8년
민간택지 분양가격 인극 시세의 100% 이상 5년 -
80-100% 8년 -
80% 미만 10년 -


전매제한 예외 사유 등 관련 규정(주택법 및 주택법 시행령) ▶전매제한 예외 사유-①근무·생업·질병·취학·결혼으로 이전(수도권 이전 제외)②상속 주택으로 이전 ③2년 이상 해외 체류 ④이혼 ⑤이주대책용주택 ⑥채무미이행에 따른 경·공매 ⑦채무미이행에 따른 경·공매 ▶전매제한기간 내 매각 시 LH 매입금액 - 입주금에 1년만기 은행 예금 평군이자율('19.5월 기준, 연 1.97%)을 적용한 이자를 합산 ▶불법전매 시 처벌 - 3년 이하의 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과

④ 택지비 산정기준 객관화 - 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사 공개적이고 투명하게 이뤄지도록 제도 개선 - 「공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙」 개정, 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차 적정성 검토 추진

□ 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화와 후분양 기준 강화 - 거주의무기간 도입 : 수도권 공공분양 (최대5년) → 수도권 공공택지·민간택지 - 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 가능시점의 건축공정 기준 강화* * 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) → 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)

2) 시행령 개정안 보완방향 (’19.10.1.)

• [보도자료] 최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안 (2019.10.01. / 기획재정부)

○ 분양가상한제 적용시 지정 검토방식 - 2019년 9월 기준으로 31개 투기과열지구 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준*) 모두 충족 * 투기과열지구로서, ①직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 or ②직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 or ③직전3개월 거래량 전년대비 20%이상 증가 충족 - 집값 불안우려 지역 선별, 핀셋으로 지정 - 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역에 대해 검토 - 시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 핀셋지정(예: ‘동(洞)별’ 지정) 추진 * (예) 검토지역으로 선정된 지역 중 정비사업 이슈, 일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별 지정

○ 분양가상한제 경과조치 보완방향 - 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용하되, 재건축·재개발, 지역주택조합은 일정조건 충족 시 유예기간 부여, 시행령 보완방안 마련해 규제개혁위원회에 제출(’19.10.2) • (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 적용 제외 • (지역주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인 받았거나, 승인을 신청한 단지 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고 신청한 경우 적용 제외 • (일반사업, 리모델링 주택조합) 기존 「주택법 시행령」과 동일하게 입주자 모집공고 신청 분부터 적용

3) 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제(’19.11.6.)

• [보도자료] 민간택지 분양가상한제 서울 27개동 지정 조정대상지역 부산 3개구 전부 해제, 고양·남양주 부분 해제 (2019.11.06. / 국토교통부)

○ 집값 불안우려 지역을 선별해 동(洞) 단위 핀셋 지정(서울 27개동) 〈민간택지 분양가 상한제 적용지역〉 ▶강남구(8개동)개포,대치,도곡,삼성,압구정,역삼,일원,청담 ▶서초구(4개동)잠원,반포,방배,서초 ▶송파구(8개동)잠실,가락,마천,송파,신처,문정,방이,오금 ▶강동구(2개월)길,둔촌 ▶영등포구(1개동)여의도 ▶마포구(1개동)아현 ▶용산구(2개동)한남,보광 ▶성동구(1개동)성수동1가

○ 조정대상으로 지정된 지역* 검토 결과, - 경기도 고양시·남양주시의 일부 지역** 제외한 지역과 - 부산광역시 동래구·수영구·해운대구 전 지역 조정대상지역 해제(지정 및 해제 효력 발생 11월 8일) * 기존 조정대상지역(42개) : 서울(25개구), 고양·남양주·용인수지·용인기흥·수원팔달 등 경기 13개, 동래·수영·해운대 등 부산 3개, 세종 ** 조정대상지역 지정 유지 지역
(고양시) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) / (남양주시) 다산동, 별내동

○ 후속 조치 - 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정 - 서울 지역 실거래 관계기관 합동조사(’19.10.11)는 2019년 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체 확인, 이상거래 의심 1,536건 우선 조사 시행 - 투기수요 자금 출처 조사, 편법 증여·대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란행위 발견시 관계기관에 통보해 엄정히 대응 - 국토부 중심 실거래상설조사팀 구성, 전국의 실거래 신고 상시 모니터링하고 이상 거래가 확인시 조사 착수(’20.2월~)

4) 적용 지역 확대(’19.12.17.)

○ 집값 상승을 선도한 서울 13개 구와 경기 3개 시(과천·하남·광명) 13개 동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구 37개 동 추가 지정 〈민간택지 분양가 상한제 적용지역〉 ▶집값 상승 선도 지역, 서울 평균초과(주택 종합 or 아파트), 수도권 1.5배 초과(주택 종합 or 아파트) - 강남, 서초 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진, 과천, 광명, 하남 ▶정비사업 이슈 - 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 ▶집값 상승 선도지역 ·서울)강남,서초,송파,강동,영등포,마포,성동,동작,양천,용산,중구,광진,서대문 ·경기광명(4개동)광명,소하,철산,하안 ·경기하남(4개동)창우,신장,덕풍,풍산 ·경기과천(5개동)별양,부림,원문,주암,중앙 ▶정비사업 등 이슈지역 ·서울강서(5개동)방화,공항,마곡,등촌,화곡 ·서울노원(4개동)상계,월계,중계,하계 ·서울동대문(8개동)이문,휘경,제기,용두,청량리,답십리,회기,전농 ·서울성북(13개동)성북,정릉,장위,돈암,길음,동소문동2·3가,보문동1가,안암동3가,동선동4가,삼선동1·2·3가 ·서울은평(7개동)불광,갈현,수색,신사,증산,대조,역촌

5) 분양가 산정기준 개선 (’20.2.27.)

• [보도자료] 최근의 설계 경향 및 기술 발전 추세를 반영하여 합리적인 분양가 책정을 위한 분양가 산정기준 개선 (2020.02.27.)
최근의 설계 경향 및 기술 발전 추세를 반영해 합리적인 분양가 책정을 위한 분양가 산정 기준을 개선했다. 2020년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용된다.
① 새로운 기본형건축비 모델 구성을 통한 건축비 책정 기본형건축비는 전국 4개 지역별 표본사업을 모두 종합한 대표성 있는 새로운 기본모델로 책정하고, 41~49층 기본형건축비 신규 고시 
② 건축가산비 산정기준 개선 건축가산비는 가산비 간의 중복성을 최소화하고 개별 분양가심사위원회의 분양가심사가 일관성 있도록 산정기준을 구체화 
③ 발코니 확장비 심사참고기준 개선 발코니 확장비는 확장부위별로 심사하고, 붙박이 가구는 제외하여 추가선택품목으로 제시하도록 분양가 심사참고기준 마련

6) 민간택지 분양가 상한제 적용대상 경과조치 연장 (’20.3.23. 입법예고)

• [보도자료] 민간택지 분양가 상한제 적용대상 경과조치 개정 추진 (2020.03.18.)
당초, 2019년 10월 28일까지 관리처분인가를 신청한 재개발·재건축 조합 및 사업계획 승인을 신청한 주택조합(리모델링 주택조합 제외) 중, 2020년 4월 28일까지 입주자 모집 공고를 신청한 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 않도록 주택법 시행령(’19.10.29 공포·시행)에 경과조치(6개월)를 두었다. 그러나 일부 조합이 경과조치 기간 내 입주자 모집승인 신청을 하기 위해 관리처분 계획 변경 등을 위한 총회를 개최할 경우, 다수 인원 밀집으로 코로나19 집단감염 및 지역사회 확산 우려가 있어, 추가적인 시간을 부여하고자 경과조치를 3개월 연장하기로 했다. 



4. Q&A

Q. 투기과열지구와 투기지역의 선정기준은? A. ▶투과과열지구 - 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정 ·직전 2개월 청야경쟁률 5:1 초과하거나, 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나, 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 ▶투기지역 - 직전 월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130%보대 높은지역 ·직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 높거나, 전년도 1년 가 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가가격상승률 보다 높은 경우의 정량적 요건을 갖추고, 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단 되는 경우

Q. ’19.11.6 분양가상한제 적용지역 지정 기준은? A. 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서, 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동(洞)단위로 지정 ▶1단계:법정요건 ⓐ주택가격-주택가격상승률이 물가 상승률보다현저히 높아 투기과열지구로 지정괸 지역 ⓑ분양가격-직전12개월 평균 분양가격 사승률이 물가상승률의 2배 이상(단, 분양실적부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역 통계를 사용) ⓒ청약경쟁률-직전2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1)초과 ⓓ거래-직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가 -최종판단 ⓐ+[ⓑ or ⓒ or ⓓ] ▶2단계:정량요건 분양가 상승률高 or 서울집값 선도 -최근 1년간 분양가격상승률 〉 물가상승률x2 -8.2이후 누적 집값 상스률이 서울 평균 초과('17.08~'19.09) & 분양예정물량多 or 고분양가 책정 움직임이 있는 단지 -일반분양 예정물량이 1천호 이상 -고분양가 책정 움직임이 있는 단지 ▶3단계:동별검토 지정기준-정비사업 또는 일반사업이 있고, 최고 상승률이 높은 지역 or 예외-다만, 사업물량이 적어 시장영향력이 상대적으로 낮은 지역은 제외

Q. 분양가 상한제로 인해 공급이 위축되는 것은 아닌지? A. 과거(’07년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않음 * 서울 전체 25개 구(區) 467개 동(洞)가운데 8개 구(區)의 27개 동(洞)만 지정(5.8%) - 일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되고 품질향상비용, 물가상승도 반영돼 건설사 손실은 없으며 공급위축 우려 낮음 - 서울의 정비 사업은 대부분 관리처분 계획인가 이후 단계나 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 우려 낮음. 특히, 관리처분 인가를 시행한 단지(서울 54개, 약 6.5만세대)는 6개월 안에 분양하면 상한제 대상에서 제외돼 오히려 공급이 조기화됨.

서울 아파트 인허가하단숨김설명

〈서울 아파트 인허가〉 (단위:천호)
구분 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
전체 30.4 50.0 21.9 26.6 51.4 47.1 43.0 45.1 29.0 41.4 25.2
정비사업 15.4 29.8 18.9 14.1 18.2 14.3 15.9 27.0 20.5 30.0 15.7
그외 15.0 20.2 3.0 12.5 33.1 32.8 27.1 18.1 8.5 11.3 9.5


Q. 분양가 상한제로 인해 기존 주택으로 수요가 집중(풍선효과)됨에 따라 집값 상승을 부추기는 것 아닌지? A. 8.2대책, 9.13대책으로 대출·세제·청약 등 규제를 갖춰 풍선효과가 발생할 우려는 낮음. 신축단지의 상승세는 분양가상한제에 따른 수요 쏠림보다 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강함. 신축단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것임.