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임대사업자 등록 전후 재산세 비교해보니

<내 피부에 와닿는 2018 세법개정 ②> 임대사업자 재산세 감면

2018.8.8

내년부터 2000만 원 이하 임대소득에 대한 분리과세가 시행됩니다. 이에 따라 임대사업자로 등록하면 70%까지 경비가 인정되고, 400만 원의 기본공제가 적용됩니다. 반면, 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비 50%만 인정되고, 기본공제도 200만 원까지만 가능하게 됩니다.

임대사업자로 등록하지 않을 경우, 월세 35만 원(연 420만 원)부터 과세되는데, 8년 이상 장기 임대사업자는 월세 110만 원(연 1320만 원)까지 세금이 부과되지 않습니다. 임대사업 등록자에게 유리한 방향으로 세제가 개편되는 거죠.

주택임대소득 과세 설명서다. (출처=기획재정부 홈페이지)
주택임대소득 과세 설명서(출처=기획재정부 홈페이지)
 

저는 주택을 두 채 보유한 2주택자입니다. 한 채는 현재 살고있는 집이고, 다른 한 채는 전세를 준 집입니다. 전세보증금은 비과세 대상이었기에 따로 임대사업자 등록을 할 필요가 없었죠.
  
그런데 임대하는 집을 전세가 아닌 월세로 바꿀 경우엔 얘기가 달라집니다. 임대 소득이 발생하기 때문에 과세 대상이 되는 거죠. 그렇다면, 만약 제가 내년부터 집 1채를 전세가 아닌 월세로 전환한다면 세금을 얼마나 내야 할까요? 이건 임대사업자 등록여부에 따라 달라집니다.

올해 필자가 낸 재산세 납부 확인서다.
올해 필자가 낸 재산세 납부확인서
 

제가 소유한 주택의 월세 시세는 현재 보증금 3천에 월세 70만 원(연 840만 원)인데요.

만약 제가 임대사업자로 등록하지 않을 경우, 필요경비가 50%만 인정되니 연 420만 원(840만 원×0.5)이 공제됩니다. 여기에 기본공제 200만 원을 빼면 220만 원이 되는데, 이 금액의 14%가 세금으로 부과되니 제가 내야 할 세금은 총 30만8천 원이 됩니다. 

반면, 임대사업자로 등록할 경우 경비가 70% 인정되므로, 연 588만 원(840만 원×0.7)을 경비로 인정받을 수 있습니다. 여기에 기본공제 400만 원까지 총 988만 원이 공제되므로 과세표준이 0이 돼 세금을 내지 않아도 됩니다.

임대소득 과세 대상은 1채 소유자와 2채, 3채 이상 소유자 등 각각 다르게 적용된다.
임대소득 과세는 주택수에 따라 각각 다르게 적용됩니다. 
 

종합부동산세는 얼마를 내게 될까요? 1채는 7억 원, 다른 1채는 6억 원인 주택 2채를 소유한 경우를 살펴보면 다음과 같습니다. 

정부는 지난 5월, 공시가격 6억 원(비수도권 3억원) 이하인 주택의 경우 8년 이상 임대하겠다고 등록한 집은 종합부동산세(이하 종부세) 과세 주택 수에서 제외하도록 하는 종합부동산세법 시행령 개정안을 발표했는데요.  

이에 따라 7억 원짜리 1채만 임대사업자로 등록해도 종부세 과세 주택 수에서 제외돼 1세대 1주택이 됩니다. 따라서 9억 원 이하 주택 1채만 보유하게 돼 종부세를 내지 않아도 됩니다. 그러나 임대사업자 등록을 하지 않으면 2주택으로 총 13억 중 6억만 공제되고, 7억에 대한 종부세는 내야하는 거죠.

종합부동산세 공정시장가액 비율이 현행 80%에서 매년 5%씩 상승해 최종 100%까지 도달하려 한다.
정부는 종합부동산세 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 매년 5%씩 올려 최종 100%까지 만들 계획입니다. (출처=기획재정부)
 

이번 세법 개정는 임대소득자에 대한 과세 투명성, 형평성을 강조한 정부의 의지가 담겨있습니다. 특히 임대사업자 등록과 미등록의 과세 차이를 분명히 해 임대사업자 등록을 유도하고, 사각지대에 놓여있던 임대 문제에 적극적으로 관여한다는 계획입니다.

정부는 국토교통부의 건축물대장, 국세청의 월세 세액공제, 행정안전부의 재산세 등 임대시장의 정보들을 하나로 모아 통합망을 구축하고 오는 9월부터 본격적으로 운영한다는 방침인데요. 이 경우, 대법원과 행정안전부의 전월세 확정일자 정보와 연계해 개인의 임대소득을 확인할 수 있게돼 개인이 임대사업자로 등록하지 않아도 과세가 가능해집니다.

여기서 한 가지 의문, 임대사업자 등록 없이 과세를 할 수 있음에도 불구하고 왜 임대사업자 등록을 독려하는 걸까요? 이는 임대주택 시장의 안정화를 위해서입니다. 임대료가 너무 높아지면 집 없는 세입자들이 피해를 보게 되죠. 그러나 임대인들이 임대사업자로 등록하면 절세 혜택을 주는 대신 임대기간 중 임대료를 연 5% 이내로 제한할 수 있습니다. 이로써 임차인들의 안정된 주거 환경을 마련할 수가 있게 되는 거죠.
 


김혜인
정책기자단김혜인kimhi1003@hanmail.net
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